房产抵押贷款是指借款人将自己名下的房产作为抵押物向银行或其他金融机构贷款的一种方式。以下是一般的房产抵押贷款流程，具体的步骤可能会因国家和金融机构的要求而有所不同。 1、定义贷款需求：确定您需要的贷款金额以及贷款用途。这包括评估您的还款能力和预算。 2、调查贷款市场：了解不同金融机构的贷款利率、条件和要求。比较不同的贷款产品，选择适合您需求的机构。 3、贷款申请：向选择的金融机构提交贷款申请。通常需要填写申请表格，并提供个人和房产相关的文件和证明，如个人身份证明、收入证明、房产所有权证明等。 4、评估和估价：银行会派遣专业人员对您的房产进行评估和估价，以确定其价值和可接受的抵押贷款金额。这有助于确定可贷款的额度。 5、审批过程：银行会对您的贷款申请进行审查和评估，包括验证您的信用记录、还款能力和其他相关因素。可能需要一些时间来完成审批过程。 6、合同签署：一旦您的贷款申请获得批准，您将与银行签订贷款合同。合同将明确贷款金额、利率、还款方式和期限等重要条款。 7、抵押登记：作为抵押贷款的一部分，您需要将房产作为抵押物登记在相关的登记机构。这样，银行在您还清贷款之前将拥有房产的抵押权。 8、放款：在完成合同签署和抵押登记后，银行将按照约定的方式向您提供贷款资金。这可能是一次性支付或分期支付，具体取决于贷款合同的约定。 9、还款：您需要按照合同约定的还款方式和期限按时还款。通常是每月还款一定的本金和利息，直到贷款完全偿还。
抵押贷款结清后，注意解押 1.结清 正常结清：还完后一笔贷款还完(分为：一次性还本付息类，分期偿还类)； 提前结清：贷款到期前，如需提前还款，需按合同约定期限，向银行提出申请． 2. 解除抵押 借款人持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证，领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件; 借款人持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续.
住房抵押贷款的缺点： 首先，并不是所有的房屋都能做抵押的。考虑到房屋的变现问题，银行通常规定抵押房的年限要在25年左右，房屋面积大于50平米。另外，银行暂不接受购买未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、贷款未还清房屋、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。 其次，房屋评估需要借款人支付一定的评估费用。 后，具有抵押物被没收风险。当借款人想要还款，但却力不从心时，势必会面临抵押物被没收的风险。
四类房产不能办理抵押贷款： 一、未结清贷款的房产 抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。 二、部分已购公房 已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。 三、未满五年的经济适用房 回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理抵押消费贷款。 四、未取得房产证的小产权房 对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，没有取得此套房产的所有权证书，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。